Pantbrev och lagfart: engångskostnader vid bostadsköp
Stämpelskatt, expeditionsavgifter och varför befintliga pantbrev är guld värda – en komplett genomgång av engångskostnaderna vid villaköp 2026.
5 min läsning- pantbrev
- lagfart
- stämpelskatt
- engångskostnader
- villaköp
TL;DR: Köper du en villa eller radhus tillkommer lagfart (1,5 % av köpeskillingen) och pantbrev (2 % av lånebeloppet) utöver kontantinsatsen. På ett hus för 4 miljoner med 90 % belåning landar engångskostnaderna på drygt 133 000 kr — pengar som sällan ryms i bolånet och som du bör ha redo vid tillträdet.
Varför engångskostnaderna överraskar
När bolåneräknaren säger att du behöver 400 000 kr i kontantinsats för en villa på 4 miljoner är det lätt att tro att det räcker. Det gör det inte. Stämpelskatten på lagfart och pantbrev är två av de största engångskostnaderna vid ett villaköp, och de kan enkelt landa på 6–8 % av köpeskillingen om fastigheten saknar befintliga pantbrev.
Det här är kostnader som staten tar ut för att registrera att du äger fastigheten och att banken har panträtt i den. De gäller bara fastigheter — alltså villor, radhus och gårdar. Köper du bostadsrätt slipper du båda.
Vill du se hela bilden av engångskostnader vid köpet? Vår guide om verkliga boendekostnaden sätter lagfart och pantbrev i sammanhang med besiktning, flytt och löpande månadskostnader.
Lagfart — det juridiska ägarbeviset
Lagfart är beviset på att du är ägare till en fastighet. Enligt Jordabalken 20 kap. 1–2 §§ är du skyldig att ansöka om lagfart hos Lantmäteriet (inskrivningsmyndigheten) inom tre månader från att köpehandlingen upprättades. Det är oftast mäklaren som sköter ansökan i samband med tillträdet, men ansvaret ligger på dig som köpare.
Vad kostar lagfart?
Lagfartskostnaden består av två delar:
- Stämpelskatt: 1,5 % av köpeskillingen för fysiska personer, 4,25 % för juridiska personer (aktiebolag, handelsbolag, ekonomiska föreningar). Regleras i lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.
- Expeditionsavgift: 825 kr till Lantmäteriet.
Viktigt om taxeringsvärdet
Stämpelskatten beräknas på det högre av köpeskillingen och taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas. Vid normala marknadspriser överstiger köpeskillingen nästan alltid taxeringsvärdet, men om du köper ett hus till ett lågt pris — till exempel inom familjen — kan taxeringsvärdet bli det som räknas. Beloppet avrundas nedåt till närmaste hela tusen kronor.
Exempel: villa för 4 000 000 kr
| Post | Belopp |
|---|---|
| Stämpelskatt (1,5 % av 4 000 000) | 60 000 kr |
| Expeditionsavgift | 825 kr |
| Total lagfartskostnad | 60 825 kr |
Vid arv, gåva och bodelning utgår ingen stämpelskatt — bara expeditionsavgiften.
Pantbrev — bankens säkerhet i fastigheten
Ett pantbrev är beviset på att banken har panträtt i fastigheten upp till ett visst belopp. Om du inte kan betala bolånet kan banken tvinga fram en försäljning för att få tillbaka sina pengar. Pantbrev utfärdas av Lantmäteriet och kostar att ta ut — vilket är en av de största extrautgifterna vid villaköp.
Sedan 1 juli 1994 (lag 1994:448 om pantbrevsregister) kan pantbrev även utfärdas som datapantbrev — en elektronisk registrering i Lantmäteriets pantbrevsregister istället för ett fysiskt dokument. Idag hanteras i princip alla nya pantbrev elektroniskt.
Vad kostar ett nytt pantbrev?
- Stämpelskatt: 2 % av pantbrevets belopp.
- Expeditionsavgift: 375 kr per pantbrev.
Du kan återanvända befintliga pantbrev
Det här är det viktigaste att förstå: om fastigheten redan har pantbrev kan de övertas utan kostnad. Du betalar bara stämpelskatt på mellanskillnaden — alltså den del av lånebeloppet som överstiger de befintliga pantbreven.
Säljaren eller mäklaren ska kunna visa vilka pantbrev som finns uttagna. För en villa som bytt ägare ett par gånger finns ofta pantbrev som nästan täcker ditt lånebehov — då blir din pantbrevskostnad minimal.
Exempel: villa 4 000 000 kr, lån 3 600 000 kr, inga befintliga pantbrev
| Post | Belopp |
|---|---|
| Stämpelskatt (2 % av 3 600 000) | 72 000 kr |
| Expeditionsavgift (1 pantbrev) | 375 kr |
| Total pantbrevskostnad | 72 375 kr |
Samma villa, men med 3 000 000 kr i befintliga pantbrev
| Post | Belopp |
|---|---|
| Stämpelskatt (2 % av 600 000 nytt) | 12 000 kr |
| Expeditionsavgift (1 pantbrev) | 375 kr |
| Total pantbrevskostnad | 12 375 kr |
Skillnaden — 60 000 kr — är värt att kontrollera innan du skriver under köpekontraktet.
Hela engångsnotan vid villaköpet
För en villa på 4 000 000 kr med de kommande 2026-reglerna (10 % kontantinsats, 90 % belåning) och inga befintliga pantbrev:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Kontantinsats (10 %) | 400 000 kr |
| Lagfart (1,5 % + 825 kr) | 60 825 kr |
| Pantbrev (2 % av 3 600 000 + 375 kr) | 72 375 kr |
| Totalt att ha tillgängligt vid tillträdet | 533 200 kr |
Lägg till besiktning (5 000–15 000 kr) och flytt, så landar den faktiska startkostnaden kring 545 000–550 000 kr — ungefär 37 % mer än bara kontantinsatsen.
Läs mer i vår guide om kontantinsats 2026 om hur du planerar sparandet.
Bostadsrätter: därför är det billigare
Köper du en bostadsrätt slipper du både lagfart och pantbrev. Anledningen är juridisk: en bostadsrätt är inte en fastighet, utan en andel i bostadsrättsföreningen och en rätt att nyttja en viss lägenhet. Det är föreningen som äger fastigheten, och den är redan registrerad och belånad.
Istället kan föreningen ta ut två mindre avgifter:
- Överlåtelseavgift — för att hantera ägarbytet.
- Pantsättningsavgift — när lägenheten pantsätts hos banken.
Bostadsrättslagen 7 kap. 14 § kräver att grunden för avgifterna framgår av föreningens stadgar – men lagen sätter ingen procentuell övre gräns. I praktiken följer de flesta föreningar en branschstandard från HSB:s normalstadgar: överlåtelseavgift högst 2,5 % av prisbasbeloppet och pantsättningsavgift högst 1 % av prisbasbeloppet. Föreningar med egna stadgar kan sätta andra nivåer – kontrollera alltid i den aktuella föreningens stadgar.
Prisbasbeloppet 2026 är 59 200 kr (fastställt av regeringen, beräknat av SCB). Följer föreningen branschpraxis landar taken på:
- Överlåtelseavgift: max 1 480 kr
- Pantsättningsavgift: max 592 kr
Vanligtvis betalas överlåtelseavgiften av säljaren, men det regleras i stadgarna — kontrollera vad som gäller i den specifika föreningen.
Vill du granska föreningens ekonomi innan du lägger bud? Se vår guide om att läsa en brf-årsredovisning.
Kan man finansiera stämpelskatten med bolånet?
Ja, i praktiken. Många banker godkänner att låna upp lite mer för att täcka stämpelskatten, men det räknas då mot bolånetaket — och stämpelskatten ingår inte i bostadens marknadsvärde. Det innebär att om du lånar 3 600 000 kr till huset plus 130 000 kr för stämpelskatt blir din faktiska belåningsgrad högre än 90 %.
De flesta köpare betalar därför engångskostnaderna kontant vid tillträdet. Om du behöver spänna bågen för att få ihop till dem är det en signal om att huset kanske är för dyrt för din ekonomi.
Vad händer om jag missar 3-månadersfristen?
Om du inte ansöker om lagfart inom tre månader kan Lantmäteriet förelägga dig med vite enligt Jordabalken 20 kap. 3 §. Själva köpet blir inte ogiltigt, men det finns en annan allvarlig risk: skulle säljaren sälja fastigheten en gång till (dubbelförsäljning) och den andra köparen hinner söka lagfart först, så är det den som får fastigheten. Du har då bara ett skadeståndskrav mot säljaren att falla tillbaka på.
I praktiken är det mäklaren som skickar in ansökan till Lantmäteriet samma dag som tillträdet — eller kort efter. Ditt jobb är att skriva under köpebrevet och betala.
Timing: så sker det vid tillträdet
Processen i korthet:
- Köpekontrakt skrivs vid visningsbudet — här betalar du handpenningen (normalt 10 % av priset).
- Tillträdesdagen — resten av köpeskillingen betalas, nycklarna överlämnas, köpebrev skrivs under och banken betalar ut bolånet.
- Lagfartsansökan — mäklaren skickar köpebrevet till Lantmäteriet. Du får en faktura på stämpelskatt och expeditionsavgift direkt från Lantmäteriet.
- Pantbrevsansökan — banken ansöker om nya pantbrev i den mån de behövs. Även här fakturerar Lantmäteriet dig.
Fakturorna från Lantmäteriet kommer alltså efter tillträdet — räkna med några veckor. Ha pengarna avsatta på sparkontot, inte investerade i fonder du behöver sälja.
Sammanfattning
- Lagfart: 1,5 % stämpelskatt + 825 kr expeditionsavgift (fysiska personer).
- Pantbrev: 2 % stämpelskatt + 375 kr per pantbrev — men befintliga pantbrev kan återanvändas.
- Bostadsrätt: inga lagfarts- eller pantbrevskostnader. Överlåtelse- och pantsättningsavgift regleras i föreningens stadgar – branschpraxis är högst 2,5 % respektive 1 % av prisbasbeloppet, dvs. ca 2 100 kr totalt 2026.
- Planera för att ha pengarna vid tillträdet — de går oftast inte att trycka in i bolånet.
- Ansök om lagfart inom 3 månader — mäklaren sköter det, men ansvaret är ditt.
Vill du räkna på exakt vad ett specifikt köp kostar — kontantinsats, stämpelskatt, pantbrev och månadskostnad? Använd vår bolånekalkylator. Är du ny på bostadsmarknaden bör du också läsa vår kompletta guide för förstagångsköpare och vår genomgång av bolånekalkylatorn bankerna använder.
Förbered dig med hemkoll
När du analyserar en bostadsannons på hemkoll räknar vi automatiskt ut lagfart och pantbrev utifrån begärt pris och din tänkta belåning — och visar vad du faktiskt behöver ha tillgängligt vid tillträdet.